クマブロ

中間管理職の雑記ブログです

アパート経営は儲からない?

皆さんこんにちはクマタカです

 

 最近、テレビ等のメディアで資産運用目的でアパート経営を勧めているのをよく見かけますが、実際によくわからないので私の知人の元不動産会社に努めていた奴に話を聞いてみました。資産運用を考えている方の参考になればいいかなと思いますのでどうぞ

 

結論から言いますが、アパート経営は残念ながら儲からない場合が多いらしいです。

 

これについて書いていきたいと思います

 

 

ターゲットは団塊の世代の退職金

アパートを建てるとなると当然高額になります。そこで不動産会社が目をつけたのは退職金、特に団塊の世代(1947年~19494年生まれ)らしい、退職金と言えば大きな会社なら数千万にもなると思うが小さな会社でも30年も勤めれば数百万はあるのではないでしょうか。

確かにこれくらいまとまったお金で直ぐに使う予定がないものであれば、資産運用にも回したくなるので手を出したくなるのも不思議ではない。

 

土地を持ってないなら厳しい

 アパート経営をするにあたりやっぱり初期投資は少ないほうがリスクは小さいのは当然で、アパートを立てる費用だけでも高額なのにプラス土地も購入となるとあまりにも初期投資が大きいでしょう

土地と建物全てを自己資産で借金をしなくて済むのであればよいが、そうでない場合は借り入れをする事になるのでその分借り入れに対しての利子までもがリスクとなります。

ある程度の借り入れはしょうがないにしてもせめて土地だけでも持っておきたい

土地と建物をすべて借り入れた場合、よくても借入金とその利子と管理費を支払うだけで利益は手元には何も残らないことも想定しておこう

 

一棟のみの運営はリスクが高い

アパート経営も言葉を変えれば投資みたいな物なのでリスクを分散したほうが良い

一棟のみの運営でリスクを負うとそのアパートが失敗すれば全てがパー。

残ったのは借金のみとなる可能性も十分ある。

複数棟持つとなると普通に考えれれば厳しいが、実際にそういう人は結構いるらしい。

 

立地に大きく左右される【入居率が重要】

損益の分岐点としては入居利率の約8割程が基本らしい。

毎月安定した家賃収入を得られるのがアパート経営の最大のメリットですが、肝心の入居者が8割を下回ると赤字になるケースが高くなるという事なので入居率を上げる方法として立地は大きく関係してきます。

まずは良い立地を探すことからが入居率を上げるためにも必須だろう。

 

最悪を想定しよう

せっかく得た大事な退職金等のまとまったお金を運用するのですから当然ながら慎重に行動するべきなのは明白ですね。

土地は自前で建物を借り入れで建てた場合でも、アパート経営が軌道に乗らずに赤字続きだとさすがに運用し続けるのは困難になります。

結果最後に待ち受けているのはアパートの売却です。

別に全部を売却することないでしょ・・・と思うかもしれませんが

土地だけでも確保したい場合でも、アパート取り壊し費用だけでなく、住居者への説明や立ち退き料を支払わなければいけません。

大概の人はそれに萌えて建物だけでなく、土地ごと二速三文で叩かれ持って行かれる場合も多いのです。

不動産会社もそれが目的の場合があるとか・・・

 

対策「まとめ」

私の知人は対策としてこう言っていました。

アパート経営は入居率さえ安定していれば毎月安定した収入が入ってくる良い投資といえるでしょう。

ですが世の中に完璧はないと思うので、少しでもリスクを減らす為に信用できる不動産関係者と取引をすることが最も大事らしいです。

 

一概には言えないですが私の知人の感覚値では、売却側の7割位は自分の営業成績を上げるのに必死で、相手の事はあまり考えていないといいます。

勧める側は当然商売なので、アパート経営が上手くいこうが行くまいがどっちに転んでも利益がでるのです。

まぁそんなもんだろうなと頷きましたが・・・恐ろしいですね

できれば身内関係とか信頼できる友人やその知人を先に頼った方がよさそうです。

 

 あまり良いアドバイスはできませんでしたが、どちらにしても最後は自分で決めるしかないので、相手の言葉だけでは決めないようにしっかりある程度の知識だけは頭に入れておきましょうね。